USPI Suisse

Union suisse des professionnels de l’immobilier

Nous défendons les intérêts des professionnels de l'immobilier romand pour toutes les questions les concernant, particulièrement en matière législative, fiscale et financière.

La sous-location

Union suisse des professionnels de l’immobilier

La sous-location ou mise en ligne du logement est régie par la loi

La sous-location d'un logement - comment ne pas commettre d'impairs ?

L’USPI Suisse présente les conditions de la sous-location et a mis sur pied un formulaire afin d’éviter au locataire de commettre des impairs dans le cadre de la mise à disposition de son logement en direct ou sur des plateformes de locations de courte durée.

Ce formulaire tient compte de certaines obligations légales que doit respecter le locataire. Le locataire doit préalablement requérir le consentement du bailleur (propriétaire) avant de mettre son logement sur des plateformes de locations de courte durée ou en sous-location directe. Ce formulaire doit être rempli et signé pour chaque nouvelle mise en sous-location, sauf accord contraire du bailleur.

A titre de rappel, le fait, pour un locataire, de  proposer son logement sur des plateformes de locations de courte durée est un cas de sous-location. 

Juridiquement, c’est l’article 262 du Code des obligations qui fixe les conditions de la sous-location.

A) Accord préalable du bailleur (propriétaire)

Le locataire peut sous-louer tout ou partie du logement avec le consentement du bailleur. Cet accord doit s’obtenir préalablement à l’exécution du contrat de sous-location.

Dans les cantons romands où le contrat-cadre romand de baux à loyer s’applique, le consentement du bailleur doit être donné par écrit

Si les conditions de la sous-location devaient être modifiées en cours du contrat de sous-location, le locataire devra solliciter un nouveau consentement du bailleur.

B) Motifs de refus de l’accord du bailleur

L’article 262 CO fixe les cas de figure dans lesquels le bailleur peut s’opposer à une sous-location :

  1. si le locataire refuse de communiquer les conditions de sous-location (identité du sous-locataire, durée de la sous-location, montant du loyer, etc) ;
  2. si les conditions de la sous-location sont abusives au regard du contrat de bail à loyer initial ; 
  3. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

Afin d’illustrer un cas où les conditions de la sous-location seraient abusives, nous pouvons relever celui où le locataire exigerait un loyer abusif. Afin d’examiner si le loyer est abusif, il y a lieu de comparer le loyer principal et le loyer de la sous-location. Si la sous-location ne concerne qu’une partie du logement, le loyer principal devra être calculé au prorata. Une rémunération pour des prestations supplémentaires fournies telles que le mobilier est possible, il est toléré en général une majoration de l’ordre de 20 % par rapport au loyer principal.

Par exemple, le locataire d’un appartement de 3 pièces au loyer mensuel de CHF 1'500.-, pourrait sous-louer une pièce meublée de son appartement à CHF 600.- par mois. S’il souhaite la sous-louer une nuit, cela reviendrait à un loyer de CHF 20.- et la sous-location ne serait pas abusive. En revanche, si le loyer est de CHF 50.-/la nuit, la sous-location serait abusive et pourrait être refusée par le bailleur. 

Le bailleur pourra donc refuser le consentement à la sous-location si celle-ci procure au locataire un profit abusif. En effet, la sous-location n’est pas destinée à procurer des revenus complémentaires au locataire et permettre à ce dernier de développer une activité commerciale. Elle lui permet, en cas d’absence momentanée, de sous-louer son logement.

C) Respect de l’usage fixé par le bail principal

L’art. 262 CO al. 3 prévoit également que le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera le logement que pour l’usage fixé par le bail principal. Par ailleurs, le bailleur pourra s’adresser directement au sous-locataire si celui ne respecte pas ledit usage. 

D) Durée de la sous-location

S’agissant de la durée maximale de la sous-location, rien n’est prévu par la loi. Toutefois, elle doit impérativement avoir un caractère provisoire, c’est-à-dire que le locataire doit avoir l’intention de réintégrer le logement. 

E) Respect d’autres obligations légales

Certains cantons soumettent à autorisation les sous-locations durables ou dépassant un certain délai.

- Dans le canton de Genève, la location de tout ou partie de logement au travers de plateformes de locations de courte durée est considérée comme un changement d’affectation si elle excède 90 jours/an et devra faire l’objet d’une autorisation administrative.  

- Dans le canton de Vaud, un logement mis à disposition, de façon répétée ou de longue durée, sur des plateformes de locations de courte durée, constitue un changement d’affectation qui devrait faire l’objet d’une autorisation administrative. 

Enfin, le locataire reste tenu de s’acquitter de toutes taxes ou impôts, tels que la taxe de séjour.

A) En cas d’absence d’accord du bailleur : Résiliation avec effet immédiat du contrat de bail

Si le locataire ne demande pas préalablement l’accord du bailleur, il peut s’exposer à une résiliation avec effet immédiat de son contrat de bail. Il en va de même s’il outrepasse le refus du bailleur à la sous-location. 

B) En cas de dommages et/ou nuisances effectués par le sous-locataire : Responsabilité du locataire

Vis-à-vis du bailleur, le locataire répond de tout dommage qui aurait été causé lors d’une sous-location. En effet, cette dernière ne modifie en rien la relation contractuelle qui lie le locataire et le bailleur. 

Par exemple, le locataire devra réparer, à ses frais, tout dommage causé par le sous-locataire. Il répondra également de toute nuisance et bruit occasionnés par le sous-locataire. Naturellement, il reste le seul débiteur à l’égard du propriétaire du paiement intégral du loyer.

Formulaire de mise en sous-location

 

 

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